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Asesoria

Traspaso de local en alquiler

10 de octubre de 2023
Traspaso de local en alquiler ¿el contrato regula la posibilidad?

Al traspasar un negocio que se desarrolla en un local de alquiler, analice si el contrato de arrendamiento prevé y regula esta posibilidad.

En este contexto, traspasar el local implica una cesión del contrato de arrendamiento. Por tanto, lo primero que debe verificar es qué dice este respecto de la cesión. En los alquileres de local de negocio la ley da un amplio margen para pactar, de modo que deberá estar a lo que se pactó en su momento. Vea los posibles escenarios.

Se permite expresamente la cesión

Si el contrato la prevé y la permite, es muy probable que indique asimismo en qué condiciones debe realizarse y las consecuencias que tendrá. Ahora bien, aunque existan condiciones en el contrato, siempre es posible negociar (y conviene hacerlo). Lo habitual es establecer lo siguiente:

  • Que deba notificarse al propietario el cambio de inquilino.
  • Que el propietario tendrá derecho a elevar la renta por el hecho de la cesión o incluso que tendrá derecho a cobrar un porcentaje del traspaso.
  • Otra posibilidad es que el contrato únicamente indique que a la hora de ceder el contrato se requerirá autorización expresa del arrendador (propietario), sin más. Si es así, sepa que en caso de cesión, la ley permite al propietario aumentar la renta un 20% (salvo que renuncie a ello en el contrato). Por tanto, si no lo ha hecho, es probable que ponga un precio a dicha autorización. Intente negociarlo.

El contrato no dice nada

Si el contrato no regula específicamente la cesión o si se remite expresamente a la ley, se aplicará lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para los casos de cesión del contrato: se podrá traspasar el local sin necesidad de que el propietario lo autorice previamente. Así, bastará con que se le notifique el traspaso de forma fehaciente en el plazo de un mes, a contar desde que se realice dicho traspaso, y el propietario tendrá derecho en todo caso a incrementar en un 20% la renta que en ese momento esté vigente. En cambio, no tendrá derecho a exigir una parte de lo que se haya cobrado en concepto de traspaso.

Alternativa al traspaso

Si se opera a través de una empresa –que es quien figura como arrendataria– y lo que se hace es vender todas las participaciones, no se considera cesión (salvo que el contrato indique lo contrario). Es la misma sociedad la que sigue como arrendataria (aunque con socios distintos), y el propietario no podrá exigir nada.